Les sujets portant sur des biens immobiliers tombent sont appréciés par les examinateurs, tant à l’écrit qu’à l’oral. La difficulté réside lorsque le bien est partagé entre plusieurs parties, notamment entre un usufruitier et un nu propriétaire. Cependant, pour bien comprendre ces cas et les résoudre efficacement, il est important de comprendre les pouvoirs et les responsabilités qui découlent de ces deux statuts.

En effet, lorsqu’une personne achète un bien immobilier, elle peut décider de le partager avec une autre personne. L’usufruit est prévu à l’article 578 du Code civil, lequel dispose : “L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriétaire, comme le propriétaire lui-même, à charge d’en conserver la substance”. Le nu propriétaire quant à lui a une propriété limitée de ses principaux avantages.

L’usufruitier dispose du droit de jouissance aussi étendu que celui du propriétaire. Pour autant, si on distingue entre ces qualités, c’est bien qu’il existe une différence de pouvoirs entre l’usufruitier et le nu propriétaire.

L’usufruitier dispose, lui, du droit de l’usage et des fruits de la chose. Le nu propriétaire conserve son droit. Mais pour protéger ce nu propriétaire, le Code civil prévoit des obligations pour l’usufruitier.

Dans cet article, nous allons explorer les pouvoirs et les responsabilités de l’usufruitier et du nu propriétaire.

 

Le droit de l’usufruitier : l’usus

Rappelons que le démembrement de propriété peut concerner un meuble ou un immeuble. L’usufruitier utilise le bien. Mais l’usufruit peut être établi à certain jour, ou à condition. Cela signifie qu’un usufruit peut être temporaire.

Si le bien est un bâtiment, user du bien signifie l’habiter ou l’occuper. S’il s’agit d’un véhicule, cela signifie le faire circuler. S’il s’agit d’une exploitation, cela revient à le gérer.

Plus généralement, l’usufruitier peut passer des actes de gestion et d’administration.

L’un de ces actes concerne la conclusion d’un bail. Mais il existe une limite. L’usufruitier ne peut conclure des baux que pour une durée maximale de neuf années. Si le bail est conclu pour une durée plus longue, il ne sera pas opposable au nu propriétaire au delà de cette période. Par ailleurs, le nu propriétaire est en droit de faire annuler le bail s’il a été passé en fraude de ses droits.

Ce qui explique cette limitation de durée est que la conclusion d’un bail d’une durée supérieure à neuf ans est un acte de disposition. Or, l’usufruitier n’a pas le pouvoir de passer des actes de disposition. Jusqu’à neuf ans, le bail reste un acte d’administration.

Les pouvoirs accordés au preneur écarte des actes d’administration la conclusion d’un bail rural, commercial, industriel ou artisanal. L’accord du nu propriétaire est donc nécessaire, ou à défaut celui du juge. La sanction du défaut de cet accord est la nullité de l’acte.

Les droits de l’usufruitier et du nu propriétaire : le fructus

L’article 582 du Code civil précise que c’est l’usufruitier qui perçoit les fruits du bien. Il existe deux sortes de fruits : les fruits naturels ou industriels et les fruits civils.

Les fruits naturels sont les produits spontanés de la terre et des végétaux. Les fruits industriels sont obtenus par la culture. Ils impliquent une intervention humaine. L’usufruitier peut aliéner ces fruits, c’est à dire les vendre. Il s’agit d’un acte d’administration opposable au nu propriétaire à la fin de l’usufruit.

Les fruits civils, quant à eux, sont les loyers, les fermages, les intérêts du capital. C’est l’usufruitier qui perçoit les fruits. Cela lui permet de tirer un profit, un bénéfice de son droit.

Cependant, l’usufruitier ne perçoit pas les produits. Ce qui explique cette règle est que l’extraction des produits diminue la substance de la chose. Il s’agit d’un acte d’abusus, réservé au propriétaire.

Les obligations de l’usufruitier et du nu propriétaire

L’obligation de l’usufruitier est de conserver la substance de la chose. C’est ce que prévoit l’article 578 du Code civil, en affirmant que l’usufruitier a la charge d’en conserver la substance.

Pour conserver le bien, l’usufruitier doit accomplir les actes conservatoires et participer aux charges d’entretien et de réparation. Il incombe à l’usufruitier de réaliser les réparations d’entretien.

Par contre, c’est le propriétaire qui doit effectuer les grosses réparations, sauf si elles sont imputables à la négligence de l’usufruitier par son défaut d’entretien.

Il est important de connaître l’article 606 du Code civil, lequel dispose :

“Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.”

Cet article définit ce que sont les grosses réparations. Il s’agit de termes limitatifs, insusceptibles d’inclure les dépenses d’amélioration.

Par ailleurs, il n’existe pas de recours de l’usufruitier contre le nu propriétaire pour le forcer à réaliser les grosses réparations. Cette solution s’explique parce que le propriétaire n’est pas tenu de procurer à l’usufruitier la jouissance de la chose, contrairement à ce dont est obligé le propriétaire envers son locataire.

Toutefois, le propriétaire ne doit pas entraver l’exercice de l’usufruit. C’est ce que prévoit l’article 599 du Code civil. Mais les améliorations qui peuvent être faites par le nu propriétaire lui profitent, même si elles ont simplement augmenté la valeur de l’immeuble. De son côté, l’usufruitier ne peut pas être indemnisé pour les améliorations qu’il a faites.

Mais ces règles peuvent être limitées par l’acte constitutif de l’usufruit. En fin d’usufruit, il peut être remboursé des grosses dépenses avancées par lui, dans la limite de la plus value apportée au fonds, sur le fondement de l’enrichissement sans cause.