Abandon du logement par le locataire : procédure de reprise

Afin de parer aux conséquences de l’abandon du logement par le locataire, le législateur a institué une procédure spéciale.

C’est la loi Béteille du 22 décembre 2010 qui a introduit cette procédure. La fameuse loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a ajouté un article 14-1. Le Code des procédures civiles d’exécution s’est également enrichi d’un article L.451-1. Enfin, un décret d’application du 10 août 2011 est venu compléter les dispositions du Code, avec les articles R.451-1 à R.451-4.

Pour pouvoir user de cette procédure, il faut effectivement un abandon du logement. Mais qu’est qu’un abandon ? Aucun texte ne vient en poser les critères ni en donner de définition. En pratique, c’est la situation dans laquelle le locataire quitte les locaux de façon définitive, et sans prévenir le propriétaire. La difficulté vient de ce que dans ces conditions, le locataire ne restitue pas les clés du logement et ne fait pas connaitre son intention de ne plus y vivre.

Ce départ clandestin peut intervenir à deux moments distincts : l’un dans le cadre d’une procédure d’expulsion dite « classique », et une autre en cours de bail.

un logement abandonné avec une fenêtre ouverte et un rideau qui vole

L’abandon du logement en cours d’expulsion

Le départ après le commandement d’avoir à libérer les lieux

C’est le 1° de l’article R.451-1 du Code des procédures civiles d’exécution qui prévoit cette situation.

En effet, c’est la situation dans laquelle les occupants ont volontairement libéré les lieux postérieurement à la délivrance d’un commandement de quitter les lieux. Cela suppose que le propriétaire soit déjà titulaire d’un titre exécutoire. En effet, il a déjà initié la procédure d’expulsion.

A ce moment de la procédure, l’occupant peut tout à fait libérer les lieux volontairement. En pratique, il restitue les clés au Commissaire de justice, qui lui fait signer une attestation de remise des clés. Le professionnel se rend alors dans le logement pour dresser un procès verbal de reprise, ce qui arrête le cours des loyers.

La difficulté survient lorsque les occupants quittent le logement « à la cloche de bois ». Mais la loi Béteille permet désormais au propriétaire de récupérer le logement plus rapidement. Malgré ce départ, avant cette loi, procédure d’expulsion devait se dérouler jusqu’à son terme, sans possibilité de reprise anticipée.

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Souvent, l’information du départ « clandestin » des occupants s’obtient par le biais d’une enquête de voisinage, ou par un faisceau d’indices, comme des extérieurs non entretenus ou un logement vide. Mais le Commissaire de justice doit constater cette libération des lieux.

Pour cela, il peut procéder de la façon prévue à l’article L.142-1 du Code des procédures civiles d’exécution. C’est à dire qu’il doit entrer dans les lieux accompagné des personnes spécialement prévues par le texte (maire, gendarmes ou témoins etc.).

Le gros avantage de ce cas de figure est qu’il évite de devoir requérir le concours de la force publique.

La reprise du logement

Pour procéder à la reprise suite à l’abandon du logement par les locataires, le Commissaire de justice dresse un procès verbal de reprise. Dès lors qu’il a signifié le commandement de libérer les lieux, il peut procéder à la reprise. Il n’est pas obligé d’attendre le délai de deux mois prévu par ce commandement.

Le procès verbal de reprise est alors signifié aux locataires indélicats. A ce stade, la procédure rejoint la procédure d’expulsion classique. Les formalités sont les mêmes.

Si les occupants ont laissé des biens sur place, les locataires disposent d’un délai de deux mois pour les récupérer.

Au moment de la reprise, le Commissaire de justice a deux options concernant les biens. Soit il décide de les laisser dans le logement, soit il les déplace dans un local pour qu’ils soient stockés. Souvent les biens sont laissés dans le logement, dans un souci d’économie (pas de frais de déménagement ni de gardiennage).

Pour éviter d’attendre l’expiration de ce délai de deux mois, il est toujours possible de faire signer aux occupants une attestation d’abandon des biens.

L’abandon du logement en cours de bail

Cette situation concerne les cas dans lesquels les locataires abandonnent les lieux alors que le bail est en cours d’exécution. Auparavant, le propriétaire était contraint d’engager une procédure de résiliation de bail et d’expulsion. La loi Béteille a créé une procédure adaptée de reprise en cas d’abandon du logement.

Cette procédure ne concerne que les baux soumis à la loi de 1989. Ce sont les baux portant sur des locaux d’habitation principale et les locaux à usage mixte (professionnel et habitation principale). Cela exclut donc les baux portant sur les logements à usage d’habitation meublés.

Cette procédure s’effectue en trois temps : le constat d’abandon du logement, la résiliation du bail puis la reprise.

Le constat d’abandon du logement

Pour initier cette procédure, des éléments doivent laisser penser que le locataire a abandonné son logement.

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Souvent le propriétaire a connaissance de ce départ de façon officieuse. L’un des premiers éléments de doute est lorsqu’il y a des impayés de loyers. Ou, lorsque le locataire bénéficie de l’aide au paiement des loyers  (APL), lorsque les versements de la CAF s’arrêtent. Cela signifie souvent que les locataires continuent de bénéficier de ces prestations sociales pour un autre logement. Par ailleurs, les voisins sont sources d’informations. Lorsqu’ils ne voient plus l’occupant depuis plusieurs semaines voire plusieurs mois, le doute devient sérieux. Il y a également une suspicion d’abandon du logement quand la maison reste fermée, sans entretien du jardin ou que la boite à lettres est pleine. Tous ces éléments sont des suspicions d’abandon.

Cette procédure s’initie avec la délivrance d’une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement. C’est un acte signifié par Commissaire de justice. Cet acte peut également contenir commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour s’exécuter et justifier de l’occupation du logement. Concrètement, il doit faire un courrier au Commissaire de justice en lui indiquant qu’il habite toujours l’immeuble.

A défaut, à l’expiration de ce délai, le Commissaire de justice dresse un procès verbal de constat d’abandon. Il pénètre dans les lieux sans concours de la force publique. Il doit toutefois être accompagné des personnes prévues à l’article L.142-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Comme son nom l’indique, c’est un constat qui est dressé par le Commissaire de justice. Il relève les indices laissant penser au départ définitif des locataires. Si le local est vide, les doutes sont avérés. Si des meubles sont laissés sur place, le départ peut se confirmer par l’état du logement : électricité et eau coupés, date de péremption des denrées alimentaires, poussière etc.

Le Commissaire de justice fait un inventaire dans son constat des biens laissés sur place. Il indique s’ils ont une valeur marchande ou non.

La résiliation du bail

C’est le juge des contentieux de la protection qui est compétent pour constater la résiliation du bail. Il est saisie par requête. En pratique, c’est le Commissaire de justice qui dépose ou adresse cette requête. Les pièces justificatives venant au soutien de la requête sont :

  • Le bail ;
  • Le décompte des sommes éventuellement dues ;
  • L’acte de mise en demeure de justifier de l’occupation du logement ;
  • Le procès verbal de constat d’abandon du logement ;
  • La facture du serrurier.

Cette requête a pour objet de demander la résiliation du bail et le cas échéant, la condamnation du locataire au paiement des loyers. Le locataire reste redevable des loyers jusqu’à la reprise effective du logement.

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Le magistrat statue sur requête. Au regard des éléments fournis, il fait droit ou rejette la demande. S’il rejette, le propriétaire n’aura pas d’autre choix que d’agir selon le droit commun, c’est à dire par voie d’assignation. S’il considère que les éléments sont suffisants pour justifier de l’état d’abandon du logement, il rend une ordonnance d’acceptation. Il peut statuer sur le sort des biens laissés sur place. Il peut les déclarer abandonnés et/ou en ordonner la vente aux enchères.

Dans tous les cas, le Commissaire de justice doit récupérer les documents et papiers personnels du locataire. Il doit les garder sous enveloppe fermée pendant deux ans. L’ordonnance d’acceptation doit être signifiée au locataire dans les deux mois de sa date. A défaut, elle est non avenue.

La voie de recours est l’opposition. Le délai est d’un mois à compter de sa signification. Elle est formée par déclaration remise ou adressée au greffe du juge des contentieux de la protection. Le délai et l’opposition sont suspensifs. Dans ce cas, le greffe avise le Commissaire de justice et convoque les parties à l’audience. Le juge statuera en audience, et rendra un jugement, qui se substitue à l’ordonnance.

A défaut d’opposition, à l’expiration du délai d’un mois l’ordonnance produit ses effets. Le Commissaire de justice peut procéder à la reprise des locaux.

La reprise des locaux

Il s’agit d’une reprise comme en matière d’expulsion classique, dans les conditions décrites précédemment.

Le sort des biens est régi par le magistrat. Le Commissaire de justice doit se référer à ce qui a été jugé (vente ou abandon). En cas d’abandon, le propriétaire sera libre de les donner ou de les détruire.

A l’occasion de la reprise, il arrive parfois que le locataire ait réintégré les lieux. Cette situation est toute de même exceptionnelles, car à l’occasion du procès verbal de constat d’abandon, le serrurier change la barillet du logement. Mais dans cette situation, le propriétaire devra agir selon le droit commun, mais sur le fondement de l’ordonnance précédemment obtenue. Il devra alors procéder à leur expulsion. L’avantage est qu’il n’a pas à initier une nouvelle procédure. Il doit faire délivrer un commandement d’avoir à libérer les lieux.

Enfin, en cas de réintégration après les opérations de reprise, l’expulsion devra être initiée selon le droit commun. Mais la signification de l’ordonnance passée en force de chose jugée vaut commandement d’avoir à libérer les lieux. En outre, cette réintégration étant constitutive d’un voie de fait, le locataire ne pourra pas bénéficier de la trêve hivernale.

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