Il est essentiel pour les Commissaires de justice de maitriser la législation en matière de location immobilière. En effet, parmi ses attributs, il y a la gestion de biens immobiliers. Mais ce texte est long et certains articles sont plus importants que d’autres. Cet article va faire un résumer de la loi du 6 juillet 1989 et les articles à connaître.

Depuis l’entrée en vigueur, cette loi ne cesse de connaître des modifications. Elle fixe les règles essentielles en matière de baux d’habitation, portant sur des logements nus ou meublés. Récemment, le bail mobilité a fait son apparition dans cette loi.

Dans cet article, nous nous pencherons sur les articles clés de la loi du 6 juillet 1989 et expliquerons en quoi ils sont importants pour les locataires et les propriétaires.

Décortiquons ensemble les articles essentiels de la loi du 6 juillet 1989, afin de vous offrir un petit résumé pratique sur cette loi du 6 juillet 1989.

Le domaine d’application de la loi du 6 juillet 1989

Comme le prévoit l’article 2, cette loi est applicable aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Les baux portant uniquement sur des annexes, tels des garages ou des places de stationnement ne rentrent pas dans l’application de la loi du 6 juillet 1989. Ces baux sont soumis au droit commun et aux articles 1713 et suivants du Code civil.

Par résidence principale, il faut entendre le logement dans lequel habite régulièrement le preneur, c’est à dire le local où il y a établi sa résidence principale, qu’il occupe au moins huit mois dans l’année, personnellement ou qu’occupe son conjoint ou une personne qu’il a à charge.

Cette loi du 6 juillet 1989 s’applique également aux logements meublés et aux logements meublés loués dans le cadre du bail mobilité, à condition d’y avoir fixé sa résidence principale.

Les articles 3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989

Les indications obligatoires du bail : l’article 3

Certaines clauses doivent impérativement figurer dans le contrat de bail. C’est ce que prévoit l’article 3 de la loi.

Il s’agit notamment :

• Du nom ou de la dénomination du bailleur, de son domicile ou de son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
• Du nom ou de la dénomination du locataire ;
• De la date de prise d’effet et la durée ;
• De la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée ;
• De la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
• Du montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
• Du montant et de la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
• De la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;
• Du montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.

Depuis 2015, le bail doit également contenir une notice d’information. Cette notice rappelle les droits et obligations de chaque partie, ainsi que les modalités de règlement des litiges.

L’absence de certaines clauses est sanctionnée. Ainsi, si le bail ne mentionne pas la surface de l’immeuble et le montant du dernier loyer, le locataire peut engager une action en justice pour obtenir une diminution du loyer.

Le diagnostic de performance énergétique : article 3-3

Le bail doit contenir le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement. Pour rappel, un diagnostic énergétique est valable dix ans. Le propriétaire n’a donc pas à effectuer un nouveau diagnostic entre chaque locataire. Il doit être annexé au bail.

L’état des lieux : article 3-2

L’état des lieux peut être réalisé à l’amiable. Les parties peuvent décider de le faire entre eux, ou de faire intervenir un tiers, souvent un agent immobilier. Si l’état des lieux est réalisé dans ces conditions, le document est signé par chaque partie.

L’état des lieux peut également être réalisé par un Commissaire de justice. La situation n’a pas besoin d’être conflictuelle. L’une ou l’autre partie peut faire appel à ce professionnel. L’avantage de ce procédé est que l’état des lieux aura force probante. Le procès verbal de constat n’a pas à être signé par les parties. Les frais sont partagés entre les parties.

Si aucun état des lieux n’est réalisé, il y a une présomption de bon état, comme le prévoit l’article 1731 du Code civil. L’une ou l’autre partie ne pourra pas mettre à la charge de l’autre partie les éventuelles dégradations locatives.

L’article 4 : Les clauses interdites

Si certaines clauses sont obligatoires dans le contrat de bail, certaines sont toutefois prohibées.

Ces clauses sont prévues par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’agit d’une liste limitative. Si une telle clause devait figurer dans un bail, elle serait réputée non écrite. Il s’agit de :

• La clause pénale : c’est une clause qui prévoit le paiement d’une indemnité en cas de manquement aux obligations contractuelles ;
• La clause qui impute les frais d’état des lieux de sortie à la charge du locataire ;
• La clause qui autorise le locataire à demander une indemnité en cas de travaux réalisés par le bailleur en cours de bail, sauf s’ils sont supérieurs à 21 jours ;
• La clause qui prévoit un surplus de loyer pour location d’équipements.

L’article 6 : Les obligations du propriétaire

La première obligation du bailleur est de louer un logement qui respecte les normes de décence. Par extension, le logement doit être en bon état de réparations locatives. Cela concerne également les équipements qui sont loués avec l’immeuble.

Par ailleurs, le bailleur doit assurer au locataire :

• La jouissance paisible du logement ;
• L’entretien des locaux ;
• Effectuer les réparations nécessaires : il s’agit des gros travaux de réparation, et non des réparations locatives qui, elles, sont à la charge du locataire.

Enfin, il ne doit pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 7 : Les obligations du locataire

En vertu du contrat de bail, le locataires est soumis à plusieurs obligations.

Parmi elles, la plus importante est l’obligation de payer le loyer et les charges, tels qu’ils sont prévus par le contrat de bail.

Il doit également user paisiblement de l’immeuble et respecter la destination de la chose louée.

Il doit entretenir le logement : il s’agit de l’entretien courant, ainsi que les petites réparations de l’immeuble.

Le locataire a également l’obligation d’assurer le logement loué. A défaut, il s’agit d’une cause de résiliation de bail. Mais le propriétaire, pour palier la résiliation du bail, peut lui même souscrire à une assurance pour le compte du locataire. Le montant des cotisations sera ensuite imputé au locataire.

L’article 7-1 : Le délai de prescription

Le délai de prescription en cas de litige portant sur le bail est de trois ans. Par extension, le délai de prescription pour réclamer le paiement de loyers impayés est de trois années.

L’article 9-1 : L’opposabilité des notifications faites par le propriétaire

L’article 9-1 prévoit que cas des notifications faites par le bailleur. Ainsi, pour que le bail bénéficie à son partenaire, le locataire doit informer formellement son propriétaire de son PACS ou de son mariage. A défaut, si le bailleur fait une notification au seul signataire du bail, cette notification sera opposable à son partenaire.

L’article 10 : La durée du bail

La bail doit être conclu pour une durée minimale de trois années.

Toutefois, si le propriétaire est une personne morale, le bail est conclu pour six années.

A défaut de congé donné par l’une ou l’autre partie, le bail se reconduit tacitement. Cela signifie qu’il continue de produire ses effets aux mêmes clauses et conditions que le bail initial.

Les parties peuvent toutefois décider de renouveler le bail.

L’article 14 : La cession du bail

Deux cas de figure peuvent justifier la cession du contrat de bail.

Le premier concerne l’abandon du logement par le locataire. Le deuxième cas est en cas de décès du locataire titulaire du bail.

Dans ces deux situations, le bail peut continuer de produire ses effets au profit des personnes suivantes :

• Le conjoint ;
• Les descendants, à conditions qu’ils vivent avec lui depuis au moins un an ;
• Le partenaire lié au locataire par un PACS;
• Les ascendants, le concubin notoire ou les personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an.

L’article 14-1 : La procédure de reprise de logement abandonné

Cette procédure a été créée en 2014, pour faciliter la reprise des logements qui sont abandonnés par les locataires. En pratique ces situations sont fréquentes. Les locataires partent sans prévenir le propriétaire, ni même rendre les clés du logement.

Pour éviter de devoir passer par une procédure d’expulsion classique, longue et couteuse, l’article 14-1 prévoit une procédure plus rapide pour reprendre le logement, lorsqu’il existe une certitude qu’il a été abandonné par le locataire.

Pour en savoir plus, consulter cet article.

L’article 15 : La résiliation de bail par un congé

Le congé peut être donné par l’une ou l’autre partie au bail. Il peut être notifié par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire. S’il est donné par courrier, c’est la date de réception de la lettre qui fait partir le délai du préavis

Le congé délivré par le propriétaire

1) Généralités

Le propriétaire doit délivrer congé au moins six mois avant la date anniversaire du bail.

Le locataire doit libérer le logement à la date indiqué sur le congé, et reste redevable du paiement des loyers jusqu’à son départ effectif. Toutefois, il est aussi libre de quitter le logement pendant la période de préavis. Dans ce cas, il n’est redevable du loyer que pour la période pendant laquelle il est resté dans les lieux.

L’article 15 a été modifié par la loi du 27 juillet 2023, qui est venue durcir les conditions pour donner congés à un locataire se trouvant dans une situation précaire.

En effet, avant cette loi, l’article 15 prévoyait que le propriétaire ne pouvait donner congé à son locataire s’il était âgé de plus de soixante cinq ans et si ses ressources annuelles sont inférieures à un certain seul, qu’à condition de lui proposer une solution de relogement. Cette obligation s’applique également si le locataire a à sa charge une personne se trouvant dans ces conditions. Toutefois, cette obligation ne s’applique pas si le propriétaire se trouve lui-même dans cette situation financière.

Depuis la loi du 27 juillet 2023, le propriétaire est également obligé de proposer une solution de relogement à son locataire qui s’occupe d’un enfant handicapé et dont les ressources sont inférieures au seuil précité. L’exception de l’âge du propriétaire n’est ici pas applicable.

Le propriétaire qui délivrerait congé frauduleusement engage sa responsabilité pénale.

2) Le congé pour reprise personnelle

Le premier motif qui peut être invoqué par le propriétaire pour délivrer congé est de vouloir reprendre le bien personnellement.

Mais le terme de reprise personnelle est entendue au sens large. La reprise peut être faite pour son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.

3) Le congé pour vendre

Le deuxième motif que peut invoquer le propriétaire pour délivrer congé est sa décision de vendre l’immeuble.

Dans ce cas, le locataire bénéficie d’un droit de préemption sur le bien, sauf si le propriétaire vend à un membre de sa famille jusqu’au troisième degré.

Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour faire connaitre sa décision au propriétaire. A défaut pour lui d’accepter ou de donner réponse, le propriétaire est libre de vendre son immeuble à un tiers.

Toutefois, si le propriétaire baisse par la suite le prix de vente, il doit de nouveau notifier cette diminution de prix à son locataire.

Il arrive que le propriétaire ait acquis un immeuble déjà occupé. Dans ce cas, sa faculté de donner congé peut être retardée. On distingue :

• Si le contrat prend fin plus de trois ans après l’achat de l’immeuble : le congé pour vendre est possible au terme du contrat ;
• Si le contrat prend fin moins de trois ans après l’achat de l’immeuble : le congé pour vendre ne sera possible qu’après la première reconduction tacite ou premier renouvellement du contrat.

Ainsi, un investisseur ne pourra pas acheter un bien occupé et délivrer congé si le bail a été conclu moins de trois ans avant la vente de l’immeuble.

4) Le congé pour motif légitime et sérieux

Le propriétaire peut résilier le bail pour motif légitime et sérieux. Le motif légitime est sérieux concerne le non respect par le locataire des obligations prévues au bail.

Le premier motif est le défaut de paiement des loyers. Le fait pour le propriétaire de justifier avoir dû faire délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à son locataire lui permet de s’opposer au renouvellement du bail.

Le non renouvellement peut aussi être motivé par un usage non paisible du bien par le locataire. Cela peut se justifier par des troubles de voisinages avérés (dépôt de plainte).

Le congé délivré par le locataire

De son côté, le locataire doit respecter un délai de préavis de trois mois. Il existe toutefois des exceptions, dans lesquelles le délai de préavis est d’un mois :

• Si le locataire justifie de l’obtention d’un premier emploi, d’une mutation, d’une perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
• Si le congé est motivé par la nécessité pour le locataire de changer de domicile en raison de problèmes de santé ;
• En cas de séparation d’un conjoint violent ;
• Si le locataire est au RSA ;
• Si un logement social a été accordé au locataire qui souhaite résilier le bail.

Le locataire doit justifier à son propriétaire la raison de la diminution du délai de préavis.

L’article 17 : La libre fixation du loyer

C’est plus particulièrement le II de cet article qu’il convient de connaitre. En effet, selon cet article, le loyer est librement fixé par le propriétaire.

Toutefois, la loi du 22 aout 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, est venue encadrer la fixation du loyer de certains logements.

Cette restriction concerne les logements classés F et G au DPE (diagnostic de performance énergétique). Le loyer de ces logements ne peut plus excéder le dernier loyer en cas de nouveau locataire. Cela signifie que le loyer ne peut désormais plus être augmenté, ni faire l’objet d’une révision annuelle.

L’article 17-1 : La révision annuelle du loyer

Le contrat de bail peut prévoir que le contrat sera révisé chaque année.

Cette révision ne peut excéder l’indice de référence des loyers (IRL), consultable sur le site du service public.

La clause de révision des loyers peut prévoir une date de révision, à défaut c’est la date anniversaire du bail qui sera retenue. Cette révision ne peut intervenir qu’à compter d’une première année échue.

C’est au bailleur de faire connaitre sa volonté de réviser le loyer. Il doit notifier la révision à son locataire (par lettre recommandée avec demande d’avis de réception).

La demande de révision rétroactive est interdite. Cela signifie que si le bailleur n’a pas fait la demande de révision dans l’année, il ne peut plus réclamer la hausse de loyer pour les mois échus.

Si le bailleur fait la demande de révision en cours d’année, cette révision ne vaudra que pour les loyers à venir.

L’article 21 : L’obligation de fournir des quittances de loyer

L’une des obligations du bailleur est de fournir à son locataire des quittances de loyer. Mais cela n’est pas automatique : le bailleur est tenu de communiquer ce document que si le locataire en fait la demande.

Le bailleur ne manque donc pas à son obligation s’il ne fournit pas régulièrement les quittances. Evidemment, ces quittances ne sont fournies que si les loyers sont effectivement payés.

L’article 22 : Le dépôt de garantie

Dans le langage courant, il n’est pas rare de confondre caution et dépôt de garantie. Or, il s’agit bien de deux notions différentes.

Le dépôt de garantie vise à garantir la remise en état du logement après le départ du locataire en cas de dégradations locatives. La caution est une personne qui se porte garante pour le locataire, et qui sera substituée dans ses obligations en cas de non paiement des loyers.

Ainsi, le bailleur peut demander à son locataire le versement d’un dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux.

Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer (hors charges).

Le dépôt de garantie est restitué au locataire lors de son départ, à condition que l’état des lieux de sortie ne mentionne pas de dégradation locatives justifiant des réparations à la charge du locataire.

Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois.

Si des dégradations locatives sont constatées, le dépôt de garantie peut être restitué dans un délai maximal de deux mois. Il est possible de déduire du dépôt de garantie les sommes éventuellement dues par le locataire. Ces sommes doivent être justifiées (factures, devis signés etc.).

Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai imparti, et sans motif légitime, le locataire a droit à une indemnité. Cette indemnité est calculée sur la base du montant de loyer majoré de 10% pour chaque mois de retard.

L’article 22-1 : Le cautionnement

Le cautionnement est le fait pour une personne de se porter garant du paiement de sommes dues par une autre personne.

Le bailleur ne peut pas demander un garant à son locataire s’il a souscrit à une assurance de loyers impayés. Il doit choisir entre les deux formes de garanties.

Il existe toutefois une exception à cette interdiction : si le locataire est un étudiant ou un apprenti, dans ce cas les deux garanties peuvent se cumuler.

Le fait de demander un garant ne s’oppose pas à la possibilité de demander le versement d’un dépôt de garantie, puisque, nous l’avons vu, il s’agit de deux choses différentes.

La caution peut résilier unilatéralement le contrat de cautionnement. Toutefois, cette résiliation ne prendra effet qu’à l’expiration du contrat de bail, sauf si le contrat est à durée déterminée. Dans ce dernier cas, le contrat ne pourra pas être résilié avant la date indiquée.

A peine de nullité de l’acte de cautionnement, il doit indiquer le montant du loyer et les conditions de révision. Il doit également reproduire l’avant dernier alinéa de l’article 22-1. La loi ELAN de 2018 a supprimé l’obligation d’une reproduction manuscrite de l’acte de cautionnement.

L’article 24 : La résiliation judiciaire du bail

Cet article permet d’obtenir la résiliation du bail d’habitation en cas de non paiement des loyers, du dépôt de garantie ou de défaut d’assurance de l’immeuble.

Le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire

Cet article a été modifié par la loi du 27 juillet 2023, qui est venue réduire les délais de procédure. Là où la loi prévoyait un délai de deux mois, l’actuel article 24 prévoit désormais un délai de six semaines.

Le bail peut ainsi être résilié six semaines après la délivrance d’un commandement de payer les loyers si le locataire ne s’est pas mis à jour de sa dette locative.

Pour actionner la caution, le commandement de payer doit être dénoncé au garant dans un délai de quinze jours.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dite CCAPEX, doit être avertie de la délivrance du commandement de payer les loyers lorsqu’il y a deux mois d’impayés ou que la dette correspond à deux mois de loyers. Le but est d’activer l’action sociale.

Si le locataire ne paie pas les loyers en retard, le bail est résilié. Le bailleur peut assigner son locataire. Le juge constatera la résiliation du bail.

Cette assignation doit être notifiée à la préfecture. Il doit exister un délai de six semaines entre la notification de l’assignation et la date d’audience. Cette notification permet la réalisation d’une enquête sociale et financière des locataires.

Lors de l’audience, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, entre un mois et un an.

La clause résolutoire et la situation de surendettement

C’est également l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui traite le sort du bail en cas de situation de surendettement du locataire. Les effets d’un dossier de surendettement vont dépendre de la date de la recevabilité :

• Si la recevabilité intervient avant l’expiration du délai de six semaines après le commandement de payer : les effets de la clause résolutoire sont suspendus jusqu’à l’intervention de la décision de la Commission de surendettement.
• Si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de six semaines : le bail est résilié. Le juge doit statuer sur les effets du dossier de surendettement, à condition que le locataire ait repris le paiement de ses loyers. Il est dépendant de la décision de la Commission de surendettement : il accorde des délais jusqu’à la décision définitive de la Commission ou le jugement définitif.

Les articles 25-3 à 25-11 : Le bail d’habitation portant sur un logement meublé

Les articles 25-3 et suivants portent sur les baux d’habitation meublés. Ces articles sont d’ordre public si le logement constitue la résidence principale du locataire (article 25-3).  Ils excluent les logements-foyers et les logements de fonction.

L’article 25-4 donne la définition du logement meublé : c’est le logement équipé de sorte à permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. Il doit s’agir d’un logement décent. La liste des équipements nécessaires est prévue par l’article 2 du décret du 31 juillet 2015.

Le bail portant sur un logement meublé est conclu pour une durée minimum d’un an. A défaut de congé, le bail est reconduit pour une année.

Il existe une particularité lorsque le locataire est un étudiant. Dans ce cas, le bail peut être conclu pour neuf mois, et la reconduction n’est pas tacite. Si les parties veulent maintenir le bail, elles doivent conclure un nouveau bail.

Le locataire peut résilier le bail en respectant un délai de préavis d’un mois.

Les conditions de résiliation du bail par le propriétaire sont les mêmes que pour les baux nus. Le délai de préavis est toutefois de trois mois.

Le propriétaire n’a pas à trouver une solution de relogement au locataire qui a à sa charge un enfant handicapé et dont les ressources sont inférieures à un certain seuil.

Les articles 25-12 à 25-18 : Le bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat de courte durée portant sur un logement meublé. Le locataire doit être dans une des situations suivantes :

• En formation professionnelle ;
• En études supérieures ;
• En contrat d’apprentissage ;
• En stage ;
• En engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ;
• En mutation professionnelle
• En mission temporaire dans le cadre d’une activité professionnelle

Le bail ne peut être conclu que pour une durée de trois à dix mois. Il ne peut pas être renouvelé ni reconduit.

Le locataire peut résilier le bail à n’importe quel moment, à condition de respecter un délai de préavis d’un mois.